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                “兩會”期間訪參事

                國務院參事:房地產跟足球一樣 腐敗不除問題不解

                信息來源:
                發表時間:2012-04-16
                字號:/
                 

                 

                   據瞭望東方周刊  從地方到全國,房子問題無疑是兩會上最受關註的第一大話題。說房子已成為億萬國人的頭等大事,恐怕沒有人會反對。 

                    那麽,房地產問題的根源在哪裏?又如何破解?《瞭望東方周刊》記者專訪了長期關註此問題、並以敢言著稱的國務院參事任玉嶺。 

                    美國歸來的地產商說:在美國利潤15%,回國150% 

                    《瞭望東方周刊》:在你看來,中國房地產的問題出在哪裏? 

                    任玉嶺:我認為房地產問題應該從解決腐敗入手,這是一個要害。就像足球一樣,中國的足球為什麽上不去?從10年前的世界41名變到了現在的97名,原因在哪?花錢少嗎?人員少嗎?為什麽老在往後退?最後知道了,是因為腐敗。 

                     今年110日,國務院出臺了促進房地產平穩發展的通知,內容切中要害。但這次通知能否很好發揮作用,關鍵在於政策的執行力能否確保。過去幾年為抑制房價飆升,出臺了不少通知和文件,但每出臺一次文件都迎來一次房價增長。這和當年藥品的情況類似,國家降一次藥價,藥價就迎來一次增長。 

                     我們今天的房地產業,說穿了,就跟足球和當年的藥價是一樣的。房地產的腐敗一天不除,中央關於房地產政策的推動就難以實現。 

                    《瞭望東方周刊》:據你觀察,房地產腐敗問題到了怎樣一個程度? 

                     任玉嶺:應該說相當嚴重,甚至是積重難返。全國人大常委會原副委員長成克傑、雲南原省長李嘉廷、山東省委原副書記杜世成、北京市原副市長劉誌軍,統統倒在房地產問題上。  

                     18年來親眼目睹的一些情況,也同樣反映出這個領域的腐敗大得不得了。一般情況下,凡是高利潤領域都是最易出現腐敗的地方。房地產正是如此。 

                     20年前我在廣西北海當副市長的時候,就已經感受到房地產領域因為有暴利,必然要出現高腐敗。當年北海一個管土地的科長出了問題,然後就換了一個工作比較有經驗的共產黨員來接替,結果他上臺不到半年,床底下就被搜出300多萬的現金。他臨上斷頭臺的時候,這300多萬還沒有動,有的上面夾著名片,他甚至都沒有打開過捆。這是一個非常典型的例子。為什麽幹六個月就有這麽多人給他送這麽多錢?就是因為這個領域的利潤太高了。 

                     舉一個我知道的老板的例子。他當時拿了一張圖,說要建一個什麽中心,就在北海拿到了20畝地,每畝地劃撥價10萬元,20畝地是200萬。可是外面的市場價是80萬一畝,他倒出去的時候就變成了1600萬。他付出200萬的成本之後還剩1400萬。從這個老板手中買地的人少帶了300萬,給他寫了個欠條。也就是說,這個老板手裏有1100萬,除去打點各個方面以後,還有1000萬,很快他就成了千萬富翁。後來那個欠他300萬的人因為買房子買虧了,在泡沫之後垮了下去,一無所有。這個老板就說算了吧,把300萬元欠條當著欠款人的面給撕掉了。就這麽簡單,300萬不要了。為什麽?因為他的錢賺得太容易了。 

                     我認識的朋友當中,有兩個在1997年下海做房地產。一個人借了30萬元起家,一個人借了500萬元起家。後者在9年後的2006年已經進入了中國財富100強的前幾名;而前者,在2005年的一個公開場合,講他的凈資產已經達到25個億。 

                     所以有些人說房地產沒有暴利,那是不顧事實的,這些都是我親眼目睹、親身經歷、親自交往的朋友,他們就是這麽過來的。 

                    《瞭望東方周刊》:圍繞房地產,形成了一個利益共同體。 

                     任玉嶺:的確是這樣。我有一次在清華大學講課,有學生跟我說,前一天有個官員來給他們講,說房地產的利潤最多是7%。為什麽會出現這種情況?我懷疑是有人被收買了。 

                     我還知道,一個房地產開發企業負責售房的人告訴我,某經濟適用房小區有一棟位置最好面臨花園的大樓,總面積不少於20000平方米,整棟送給了某個主管單位,因此,院內百姓都稱這座樓為腐敗樓。八年多過去了,這棟樓還有很多戶沒入住。 

                     房地產實際利潤如何呢?我2007年春節在北京貴賓樓一個宴會上專門調查了兩個房地產老板。我問一個國有成分占主要比例的企業老板,你們的利潤有沒有100%?他當時說何止100% 

                     我又問另外一個從美國回來的房地產老板,他說他在美國的利潤是在15%上下,回到國內就達到150% 

                     應該把房地產的問題,房地產內部的商業賄賂,作為紀檢部門查處的重點。這將是解決廣大百姓住房困難問題的關鍵之關鍵。 

                     在中國沒有房子住被認為是最大痛苦 

                     《瞭望東方周刊》:破除腐敗的重要性不言而喻,不過除此之外,恐怕還有一些因素也同樣屬於根子上的原因,比如土地財政的問題。 

                     任玉嶺:根治房地產問題,我認為現在有三個方面的觀念需要解決。第一個觀念,房地產涉及60多個行業,特別是鋼鐵水泥、建築材料等行業。誰都擔心房地產問題處理不好,會影響經濟發展。那些特別關註GDP的經濟學家也持有這種觀點。實際上,現在保的是什麽這個問題沒有弄清楚。很有可能保的是少數人的利益,是既得利益者的利益,是被腐蝕的某些幹部的利益。 

                     那麽,房地產要不要保?我認為一定要保。現在的問題是怎樣保。只要端正認識,瞄準市場去建房,就一定能保證房地產的穩定發展。 

                     我們有1.4億農民工在城市,有上千萬、甚至更多的由農村走出的大學生,他們對住房嗷嗷待哺。如果我們把建什麽樣的房地產、為誰建房的問題妥善解決了,房地產就必將面臨一個巨大的發展空間。搞得好,不僅不會下滑,而且會有大發展,不僅不會影響GDP的增長,而且會使GDP的增量更有保障。 

                     《瞭望東方周刊》:其他兩個要改變的觀念是什麽? 

                     任玉嶺:第二個就是土地財政。必須解決好政府財政對土地的依賴。改革開放初期,我們政府沒有靠土地來發展經濟,而是靠創新思維、靠改革開放來推進經濟發展。再過十年、二十年之後,中國也可能再沒有土地可以保政府的財政了。因此,現在依靠土地來維持、促進財政增收的做法,是一種不可持續的做法。現在北京、上海財政的很大比例是靠土地提供的,這樣怎麽能夠降低城市門檻?怎麽能夠解決廣大城市居民沒有住房的問題?我們應該考慮讓老百姓在土地上受益,一定要遏制通過土地獲得財政收益的巨大沖動。 

                     第三個問題,就是建房一定要從中國實際出發。我們有些地方領導,在報紙上喊中國人不需要有自己的住房,說外國人很多都不要自己的住房。這些人沒有設身處地,沒有把自己放到群眾之中。中國人與外國人不一樣。首先,中國有兩個成語,一個叫安居樂業,另一個叫流離失所。在中國一旦沒有房子,就是最大的痛苦。遠在1500年前,杜甫就寫道:安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。毛澤東也曾經專門書寫過這句話。這句話現在被新加坡的住房部門拿去,作為他們的局訓。 

                     改革開放之初,只要國家新建一個科研機構或一所大學,都要想盡辦法在周圍建一些宿舍。例如中國科學院的很多研究所,又如北京學院路的很多大學,都是這樣。年輕人在那裏工作,吃完晚飯就上實驗室,有時晚上的工作時間比白天還多。我們現在的科技資金成幾十倍、上百倍地增加,為什麽還與諾貝爾獎無緣?我認為是與我們很多的安排,與很多年輕人沒有固定居所是有直接關系的。居住在幾十公裏以外,路上要消耗幾個小時,怎麽能夠安心?怎麽能有更多的時間鉆研問題呢? 

                     要使大家居有恒,並不是說一定要擁有房產權。我一直主張要大量興建廉租房,多到只要有人需要就可以租給你。到這種程度,房地產也會得到大發展,人民也可以安居樂業了。 

                     還有,由於沒有住所,很多農民工夫妻同在一個城市,卻不能在一起生活。也因為沒有房子,有很多農民工只能把妻子留在家鄉。廣州前幾年曾有一個報紙報道,63%的已婚農民工常年沒有夫妻生活。我在金華做調查的時候,有一個小市的市長告訴我,農民工因為沒有自己的居所,夫妻在樹林裏做愛還被公安局給抓了。這個例子雖然小,但是很值得我們註意。 

                     還有兒童,現在有兩千多萬兒童留在農村,不能和父母在一起,原因是什麽?就是沒有房子,沒有便宜房子。這就為我們的社會不僅帶來了今天的問題,而且會帶來明天的問題。最近有專門研究指出,新生代農民工的犯罪問題,很多與缺乏雙親的照顧和教育直接相關。 

                    房地產不可背離廣大百姓的基本需求 

                     《瞭望東方周刊》:但是,在現實中怎麽才能實現你所說的這幾個突破? 

                     任玉嶺:最重要的,土地要與保障性住房緊密配套。要解決好保障性住房,就一定要解決好土地的廉價供應問題。土地本來是國家的,從農民手裏取過來的時候價錢很低,一些中等城市收農民一畝地才給幾百元。就是因為倒了一手,變成了幾十萬、幾百萬,必須要殺這股風否則保障性住房無法改善。 

                     現在為什麽一些老板囤積土地,或者倒賣土地,甚至包括一些國企?就是因為土地在迅速升值。我們應該遏制土地升值。土地是國家的,國家完全可以掌握土地的命運。但就因為剛才說的腐敗在作祟,土地不斷被倒手或囤積,等待高價。 

                     由於腐敗問題,造成土地管理失控。土地的倒賣是失控的,土地的價格也是失控的。我不相信政府沒有這個權威,管不住土地。問題是不下功夫去管,而是要保護少數人的利益。 

                     第二個,住房建設管理應該公開透明。 

                     2006年我曾經到溫州蒼南縣去做過一個調查,有一個面積為28萬平米的小區,土地是政府提供的,住房售價才610630/平方米。由此看出中國住房的建設成本是很低的。我去問這個建小區的老板,他說凈得八九百萬。可見只要土地價格控制住,建房的成本並不是太高。 

                     因此,我認為,要建房就應該請老百姓、請人大代表、政協委員來核定建築成本,然後按照這個成本和應該給開發商的合理利潤進行招標。現在老百姓心裏沒有數,開發商怎麽說怎麽是,少數的管理部門也和他們一個鼻孔出氣,也講建築成本如何之高,卻不願意去核定這個成本。而在招標的時候也多是走路子,就不可能真正把成本降下來。 

                     因此,解決住房問題並不是太難,現在的問題就是被一些既得利益者糾纏著,動不得、走不得、行不得。 

                     我是看好中國的房地產發展的,因為需求巨大。但是如果背離這個剛性需求,那麽只能走向泡沫化。如果我們不能正視房地產現存的問題,一味地支持既得利益者,那麽房地產的泡沫必然有一天要徹底破滅,給國家帶來的危害將不可設想。 

                     每戶最多兩套住房 

                     《瞭望東方周刊》:在具體的制度設計上,你有何建議? 

                     任玉嶺:第一要使中國的住房,不管是高官還是百姓,都從中國實際出發。應該學習韓國的做法,原則上一戶一套,最多兩套。異地購置住房不能超過一套。比如我可能在天津擁有一套住房,現在到北京來工作,那可以在北京擁有一套,但不能在廣州或者上海等地方再有。因為中國的土地比較緊缺,人們不能無限制地擁有住房。另外,在別墅的建設上,國家已經下過幾次決心禁止,但沒有止住,原因也是腐敗。我認為在人煙稠密的地方建別墅不應批準。 

                     第二,為了實現一戶不超過兩套住房,還要對住房有一個統一的、按身份證號碼進行管理的機制。每套住房都應按身份證號入網。這樣既可以查清在這方面的腐敗問題,又可以約束一些人購買多套住房。現在我們的網絡很方便,這個問題應該可以解決。 

                     第三,對外國人或者是華僑在國內購房要有價格限制。要通過價格和物業稅進行調控,調節熱錢在中國的購房。既然你生活在發達國家,收入比中國高幾十倍,我們就應該有特別的政策。我在澳大利亞、新西蘭做調查的時候,給我當導遊、司機的人前後有十個,其中八個都在中國購了房,最多的買了四套,而且主要在北京、上海、廈門、廣州。他們都是在國外拿綠卡的華人。這個問題應該引起註意。 

                     第四,對土地管理,我們已經有文件,就是2007年的27號文件,規定70%的土地用於保障性住房,30%的土地用於商業住房。我們應該嚴守這條界線。對70%的保障性住房用地應該低於商品房十倍甚至二十倍的價格。這是使保障性住房面向剛性需求的根本保障。 

                     《瞭望東方周刊》:70%的保障性比例其合理性何在? 

                任玉嶺:我國第一次開征個人所得稅時,有一個報道,當時說達到1600元納稅標準的人的比例是21%,也就是說79%的人月收入達不到1600元。這是2005年的事。第二次,2007年,起征點變成2000元後,也有一個報道,說應該納稅的人達到20%,也就是說月收入低於2000元的還占80% 

                我們不按80%考慮,拿出中間10%作為一個緩沖,減掉這部分也就是70%,這符合中國工薪階層占比的實際。 

                《瞭望東方周刊》:在你看來,房價多少錢才是合理的? 

                任玉嶺:我是這樣考慮這個問題的。沒有達到納稅水平的80%的人,月收入水平2000元,一年是2.4萬。住房在國外一般是年收入的35倍,我們按照6倍來算---這個收入不是跟億萬富翁來平均,是按未納稅的人的收入來計算。按照這個收入,房價大約是14.4萬。 

                再一個就是要在城市的東西南北中,繁華與非繁華的地方都應該有保障性住房的安置。不要都安排到遠郊區,幾十公裏之外去。應該讓有車一族往外走,沒車族在工作場所附近能有住房。 

                還有一點,現在的廉租房、保障性住房只對有戶籍的人開放,這是不妥的。都是中華人民共和國的公民,都在這個城市工作,就應該享受同樣的待遇。特別是廉租房,只要有需求的都應盡可能保證供應。 (記者舒泰峰、特約撰稿李曉明) 

                 

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